Hacer una reforma integral en Madrid en 2026 es una de las decisiones más importantes para mejorar una vivienda, ya sea para vivir, alquilar o revalorizar un piso antiguo. Y casi siempre surge la misma duda de partida: ¿cuánto cuesta realmente?
En esta guía te explico precios orientativos actualizados por m², qué factores mueven el presupuesto, qué IVA se aplica y cómo evitar sobrecostes. Con más de 25 años en reformas y mantenimiento en la Comunidad de Madrid, te lo cuento como se lo explicaría a un cliente antes de firmar.
Precio medio de una reforma integral en Madrid en 2026
De forma orientativa, en 2026 el precio de una reforma integral en Madrid se mueve en estos tramos:
| Tipo de reforma | Precio orientativo | Para quién |
|---|---|---|
| Básica | Desde 550 €/m² | Pisos para alquilar o actualizar |
| Completa estándar | 700 – 900 €/m² | Vivienda habitual de calidad media |
| Alta calidad | Más de 1.000 €/m² | Materiales y acabados premium |
Llevado a tamaños habituales de vivienda, sale aproximadamente:
- Piso de 50 m² → desde 27.500 €
- Piso de 70 m² → desde 38.500 €
- Piso de 90 m² → desde 49.500 €
- Piso de 120 m² → desde 66.000 €
Importante: son precios orientativos. El estado inicial de la vivienda y las calidades elegidas influyen mucho en el presupuesto final.
¿Qué incluye una reforma integral completa?
Una reforma integral bien planificada suele abarcar:
- Demoliciones y desescombro.
- Albañilería general.
- Reforma completa de baño y cocina.
- Instalación eléctrica nueva.
- Fontanería completa.
- Colocación de suelos (gres, tarima flotante, etc.).
- Pintura y alisado de toda la vivienda.
- Ajustes de carpintería interior.
No todas las reformas incluyen lo mismo, por eso es fundamental revisar el presupuesto desglosado antes de aceptarlo.
Factores que influyen en el precio final
Estado actual de la vivienda
Un piso antiguo con instalaciones obsoletas exige más trabajo que uno ya actualizado en parte.
Calidad de los materiales
No cuesta lo mismo una tarima básica que una de alta resistencia, ni un alicatado estándar que uno rectificado.
Cambios de distribución
Tirar tabiques o modificar estancias incrementa coste y plazos; los tabiques nuevos suelen levantarse con pladur. Conviene valorarlo desde el principio.
Barrio y accesos en Madrid
Edificios sin ascensor, dificultades de carga y descarga o normas de comunidad influyen en el precio final.
Mano de obra especializada
Un trabajo bien hecho requiere profesionales cualificados. Elegir solo por precio suele salir caro a la larga.
IVA en una reforma integral: ¿10 % o 21 %?
El IVA cambia bastante el coste final, así que conviene tenerlo claro. La normativa (Ley 37/1992, art. 91.Uno.2.10º) permite aplicar el tipo reducido del 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas si se cumplen tres condiciones a la vez:
- Que el cliente sea persona física y use la vivienda para uso particular (no alquiler ni actividad económica).
- Que la vivienda esté terminada hace más de 2 años.
- Que los materiales aportados por el reformista no superen el 40 % de la base imponible de la factura.
El matiz clave: en una reforma integral, donde se usan muchos materiales, ese límite del 40 % es difícil de cumplir, así que muchas tributan al 21 %. Además, los electrodomésticos siempre van al 21 %. Puedes consultar el detalle oficial en la Agencia Tributaria. No es asesoramiento fiscal: pide siempre que el presupuesto indique qué tipo de IVA se aplica y por qué.
Errores comunes al pedir presupuesto de reforma
- Comparar solo el precio final sin mirar qué incluye cada presupuesto.
- No exigir un presupuesto desglosado por partidas.
- No prever una partida para imprevistos.
- Elegir únicamente por precio.
- No dejar por escrito los plazos de ejecución.
¿Es mejor reformar por partes o todo a la vez?
En la mayoría de los casos, hacer la reforma integral de una sola vez resulta más rentable: reduce tiempos, evita trabajos duplicados y optimiza la mano de obra. Reformar por fases tiene sentido cuando el presupuesto es limitado o la vivienda está habitada y no se puede desalojar.
Si dudas entre una intervención completa o algo más ligero, te ayudará leer cuándo basta con pintar o conviene renovar la vivienda.
Consejos profesionales antes de reformar
- Define un presupuesto máximo realista y un margen para imprevistos.
- Prioriza instalaciones y seguridad: lo que no se ve es lo que más problemas da después.
- Exige contrato y plazos por escrito.
- Comprueba referencias y trabajos anteriores del equipo.
¿Cuánto tarda una reforma integral en Madrid?
El plazo depende del tamaño y del alcance, pero como referencia orientativa para una vivienda habitada:
- 50–60 m²: entre 5 y 8 semanas.
- 70–90 m²: entre 6 y 10 semanas.
- +100 m² o con cambios de distribución: de 10 a 14 semanas o más.
A esos tiempos hay que sumar la fase previa de proyecto, licencias y plazos de materiales, que a veces es lo que más se alarga. Un buen equipo te da un calendario por fases desde el inicio y avisa de los hitos que dependen de terceros (carpintería a medida, encimeras, sanitarios).
Cómo se desglosa el presupuesto de una reforma integral
Saber en qué se va el dinero te ayuda a comparar presupuestos con criterio. De forma aproximada, el reparto por partidas suele ser:
| Partida | % orientativo del total |
|---|---|
| Baño y cocina | 30 – 40 % |
| Instalaciones (electricidad y fontanería) | 20 – 25 % |
| Suelos y alicatados | 15 – 20 % |
| Albañilería y demoliciones | 10 – 15 % |
| Pintura y carpintería | 10 – 15 % |
Baño y cocina son casi siempre las partidas más caras, porque concentran fontanería, electricidad, alicatado y mobiliario. Si necesitas ajustar el presupuesto, ahí es donde más se nota elegir gamas de material distintas, sin tocar lo importante: las instalaciones. La pintura, en cambio, es de las partidas más económicas y de mayor impacto visual; si solo buscas renovar el aspecto, te interesa nuestra guía de pintura de pisos en Madrid.
Reforma integral o rehabilitación: por qué importa la diferencia
Aunque se usan como sinónimos, no son lo mismo y conviene saberlo antes de pedir presupuesto. Una reforma integral renueva acabados, distribución e instalaciones de la vivienda. Una rehabilitación actúa sobre la propia estructura del edificio (cimientos, fachadas, cubiertas o elementos estructurales).
La distinción tiene efectos prácticos: la rehabilitación suele requerir proyecto técnico y licencia de obra mayor, mientras que muchas reformas interiores se tramitan con licencia más sencilla. También cambia el tratamiento fiscal, como vimos en el apartado del IVA. Por eso, cuando pidas presupuesto, deja claro qué tipo de intervención necesitas: evitarás malentendidos en plazos, permisos y coste.
Preguntas frecuentes sobre reformas integrales en Madrid
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m² en Madrid?
De forma orientativa, desde unos 38.500 € en una reforma completa estándar (700–900 €/m²). El precio sube con cambios de distribución y materiales de gama alta.
¿Qué IVA se aplica a una reforma integral?
El 10 % si se cumplen los requisitos legales (persona física, vivienda de más de 2 años y materiales por debajo del 40 %). En muchas reformas integrales no se cumple ese límite y se aplica el 21 %.
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Una vivienda de unos 70 m² suele llevar entre 6 y 10 semanas, según el alcance de la obra, los cambios de distribución y los plazos de materiales.
¿Es mejor reformar por partes o todo a la vez?
Hacerlo todo a la vez suele salir más barato y rápido. Por fases tiene sentido si el presupuesto es limitado o la vivienda sigue habitada.
¿En qué zona realizáis reformas?
Trabajamos en toda la Comunidad de Madrid: capital y municipios del entorno.
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